Thứ Hai, 30 tháng 12, 2013

Rủi ro thường gặp trong trường hợp mua nhà khi ủy quyền và ghép tên hợp đồng




1. Trường hợp Ủy quyền mua căn hộ Gold house từ khách hàng bán lại:
Thường gặp khi mua lại căn hộ từ một khách hàng nào đó (không chỉ là Gold House mà là bất kỳ căn hộ dự án nào chưa ra chủ quyền hồng) đã mua thay vì mua mới từ chủ đầu tư, có thể vì lí do tài chính có hạn, lợi nhuận trước mắt, người mua tin tưởng vào người bán nhưng thiếu tỉnh táo và kiến thức cần thiết về pháp luật,...

Là trường hợp mà khách hàng mua và khách hàng bán cùng tự nguyện ký Hợp đồng mua bán thông qua Hợp đồng viết tay giữa 2 bên, và Hợp đồng ủy quyền (có chứng nhận của phòng Công chứng) mục đích là để lách luật trong việc mua bán tài sản (cụ thể là Bất động sản) nhằm đảm bảo khi mua bán, mà trong trường hợp này Chủ đầu tư không cho sang tên chính thức qua cho khách hàng mua với bất kỳ hình thức nào.
Khách hàng mua chấp nhận mua căn hộ trong trường hợp Hợp đồng ủy quyền sẽ có một chút ít về Quyền lợi, trước mắt là về giá bán sẽ thấp hơn Sàn giao dịch Bất động sản ACB (ACBRS) bán ra từ 800 ngàn đồng đến 1 triệu đồng /m2.
VD: Khách hàng Anh bán cho khách hàng Bình 01 căn hộ Hoàng Anh Gold House diện tích 100 m2 với giá 13,4 triệu/m2 (đã nhận nhà, không sang được tên tại Chủ đầu tư), (trong đó ACBRS bán ra với giá 14,4 triệu/m2, sang được tên bình thường), khách hàng mua trước mắt thấy mình được lợi nhuận ròng là: 100 triệu khi mua từ khách hàng bán lại so với mua từ ACBRS bán ra (nhưng nếu tính kỹ lại khách hàng mua chỉ lợi nhuận được khoảng 30 triệu đến 50 triệu vì sau này khách hàng mua phải đóng một số phí, lệ phí khi làm thủ tục sang tên cho nhà nước như: Phí công chứng mua bán, thuế thu nhập cá nhân “ 2% ”, Thuế trước bạ “ 0,5% ”, lệ phí đăng bộ...)
            Tuy nhiên sau đó KH mua sẽ Gặp rất nhiều rủi ro trong giao dịch này, sống trong âu lo vì các nguyên nhân sau đây :
  • Hợp đồng gốc mua bán căn hộ không phải tên người mua
  • Người mua không cầm cố được tài sản trong ngân hàng
Kể từ ngày bàn giao nhà (khoảng  2 năm sau) Chủ đầu tư sẽ ra Chủ quyền Hồng cho khách hàng bán, theo đúng quy định pháp luật (dù trên thực tế người chủ sử dụng, sở hữu căn hộ này là người mua mới là chủ căn hộ thật sự), sau đó vì một số nguyên nhân nào đó bên Bán không chịu ra làm Hợp đồng mua bán chính thức tại Phòng công chứng, để đi đóng thuế, đăng bộ để sang tên chủ Quyền Hồng cho khách hàng mua thì khách hàng bán cũng không hề làm trái pháp luật và khách hàng mua cũng không có quyền kiện hoặc khi Chủ đầu tư đã ra Chủ quyền hồng cho khách hàng bán, nhưng khách hàng này đã chuyển đi nơi khác ở (ở Tỉnh khác) nên việc này cũng sẽ rất khó khi chuyển Chủ quyền hồng cho bên mua.
Rủi ro về đạo đức đó là khách hàng bán lấy lý do là ngày xưa bán lỗ quá giờ muốn Khách hàng mua hỗ trợ thêm ít kinh phí mới chịu đi ra ký công chứng sang tên Chủ quyền hồng cho bên mua nếu không đáp ứng thì thôi không đi đâu hết (đây là trường hợp gặp rất nhiều khi mua Bất động sản thông qua Hợp đồng ủy quyền)
Nếu trong trường hợp Khách hàng bán mất khi Chủ quyền hồng vẫn chưa ra thì Hợp đồng ủy quyền giữa khách hàng mua và khách hàng bán mặc nhiên hết hiệu lực – vì việc mua bán này chỉ có hiệu lực khi giữa 2 bên còn sống , nếu 1 trong 2 bên mất thì Hợp đồng ủy quyền coi như mất hiệu lực  hoàn toàn trước pháp luật (người thừa kế của khách hàng bán có Quyền yêu cầu khách hàng mua ra khỏi căn hộ  đó bất cứ lúc nào, và đồng thời không cần phải tiếp tục nghĩa vụ của người để lại thừa kế và quyền thừa kế mặc nhiên thuộc về gia đình người Mất đó, mà không phải vi phạm pháp luật)
Nếu khách hàng bán mà mất năng lực hành vi dân sự thì Hợp đồng ủy quyền cũng xem như vô hiệu trước pháp luật. Tất cả những trường hợp trên đều được quy định trong Bộ Luật Dân Sự Việt Nam 2005 (về Hợp đồng mua bán nhà).Từ những phân tích các tình huống như trên ta thấy khách hàng mua chuyển nhượng lại gặp rất nhiều rủi ro trong giao dịch.

2. Trường hợp Ghép tên chung với nhân viên ACB khi mua căn hộ Gold house:


Thật sự việc ghép tên chung với nhân viên ACB cũng gặp rất nhiều nguy hiểm trong giao dịch này vì đây cũng là trường hợp lách luật giống như trường hợp trên, ( lợi nhuận thì ít mà rủi ro rất nhiều đối với KH mua ) và đồng thời khách hàng mua cũng không được cầm bất kỳ một giấy tờ nào
  •    Hợp đồng gốc sẽ mang tên ghép 2 người (Nhân viên ACB và khách hàng mua)
  •    Không thể cầm Hợp đồng gốc đi vay tại các ngân hàng (vì khi khách hàng mua muốn đi vay thì ngân hàng đòi hỏi phải có sự đồng ý và có chữ ký của nhân viên ACB vào Hợp đồng vay đó, điều này là không thể  xảy ra)
  •    Trường hợp nếu sau này nhân viên ACB không cam kết đúng với những gì đã hứa trước đó với khách hàng mua của mình và đòi chia ½  căn hộ, khi có tranh chấp 2 bên đưa ra Tòa án, theo pháp luật bắt buộc căn hộ này phải chia đôi (điều này không trái pháp luật quy định vì Chủ đầu tư khi ra Chủ quyền hồng đều ghi tên chung 2 người, nhân viên ACB và khách hàng mua trên đó )
  •    Nếu nhân viên ACB chuyển công tác, chuyển sinh sống ở Tỉnh khác thì việc sang tên qua cho khách hàng mua không phải dễ dàng mà ngược lại việc này rất khó khăn (có thể khách hàng mua sẽ tốn thêm chi phí  để nhân viên ACB đồng ý ra sang tên... với nhiều lý do khác nhau như: chi phí đi lại, ăn uống, chỗ ở...)
  •    Nếu tiến hành sang tên thì khách hàng mua phải tốn thêm một số phí, lệ phí cho nhà nước sau đây:  Phí công chứng mua bán, Thuế thu nhập cá nhân “ 2% ”, Thuế trước bạ “ 0,5% ”, lệ phí đăng bộ...) (vì chắc chắn là nhân viên ACB sẽ không bao giờ bỏ tiền túi ra cho khách hàng mua trong việc sang tên này)
  •     Trong trường hợp nếu nhân viên ACB mất trước khi ra hoàn tất thủ tục sang tên Chủ quyền hồng cho khách hàng mua thì gia đình của nhân viên đó mặc nhiên được thừa kế 1/2 căn hộ đó theo đúng pháp luật hiện hành của nước Việt Nam.
  • Tất cả những trường hợp trên đều được quy định trong Bộ Luật Dân Sự Việt Nam 2005 (về Quyền và Nghĩa vụ trong Hợp đồng dân sự)
Nói tóm lại qua 2 trường hợp phân tích như trên khách hàng mua đều có thể gặp rui ro khi mua lại căn hộ theo hình thức công chứng ủy quyền và ghép tên hợp đồng.

 

Copyright © 2014 AZduan.com / Developed by